ОнлайнБанкир
Лого OnlineBankir.ru

Что такое закрытый паевой фонд и какое налогообложение в нем применяется

Всем привет! Компании, участвующие в сделках с недвижимостью, несут значительное налоговое бремя. Для законного снижения этого бремени можно использовать закрытый траст.

Тема сегодняшнего обзора – ЗПИФ недвижимости: налогообложение и другие нюансы.

О концепции

Закрытые инвестиционные фонды недвижимости являются видом коллективных инвестиций, в которых средства участников (пайщиков) передаются в доверительное управление управляющей компании и затем инвестируются в строительную, жилую и коммерческую недвижимость или земельные участки.

ЗПИФом называют не инкорпорированную группу объектов недвижимости, представляющую собой отдельное имущество.

Фонд состоит из недвижимости:

  • переданной для управления владельцами паев;
  • приобретенной в ходе деятельности фонда.

Доля каждого пайщика в праве собственности на имущество паевого фонда подтверждается инвестиционным паем, т.е. ценной бумагой фонда.

Каждый пай имеет одинаковую стоимость: соответственно, размер доли владельца пая определяется количеством паев, которыми он владеет.

Инвестиционные паи можно передавать: они могут быть проданы на фондовом рынке или заложены.

Следует отметить, что это единственный способ заранее вывести деньги из фонда, так как учредители не могут инициировать расторжение договора с управляющей компанией до погашения паев.

Нормативной основой ЗПИФ является Федеральный закон от 29.11.2001. 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», а также принятые в соответствии с ним нормативные акты.

Этот вид инвестиционных фондов начал появляться в России в 2003 году. Их основные отличия от открытых фондов заключаются в следующем:

  1. Эти активы могут включать недвижимость, права на готовые объекты, а также объекты, находящиеся в стадии строительства или перепланировки, проектно-сметную документацию и т.д.
  2. Инвестиции носят долгосрочный характер. Согласно статье 12 вышеупомянутого Федерального закона, ЗПИФ не может быть создан на срок менее одного года.
  3. Менее строгие требования к структуре и составу активов: помимо ценных бумаг разрешены инвестиции в другие активы.

Все эти особенности делают закрытые паевые инвестиционные фонды удобным инструментом налогового планирования.

Плюсы ЗПИФов:

  • полная прозрачность деятельности. Управляющая компания обязана регулярно публиковать результаты своей деятельности;
  • государственный надзор. ЗПИФы подлежат ежегодному аудиту, активы фонда хранятся в специальном депозитарии, а надзор за деятельностью фонда осуществляет Федеральная служба жилищного финансирования;
  • покупка существующей недвижимости позволяет рассчитать доходность инвестиций, а также делает ваши вложения более надежными.

Особенности налогообложения

Операции, осуществляемые с активами закрытого инвестиционного фонда, и активы самого закрытого инвестиционного фонда подпадают под специальный налоговый режим.

Подоходный налог

Поскольку фонд не является юридическим лицом, он не облагается подоходным налогом.

Это доход, полученный инвестиционным фондом – от продажи или сдачи в аренду имущества, процентов, дивидендов и т.д. – не облагаются налогом (статья 10 ФЗ-156, статья 246 НК).

В то же время, прибыль может быть реинвестирована без потери налога, что является одним из ключевых преимуществ ЗПИФ.

Однако, если правила управления трастом предусматривают периодические выплаты акционерам, корпоративный акционер получает не операционный доход, который облагается подоходным налогом, а индивидуальный акционер обязан уплатить личный подоходный налог.

Фактически, налогообложение дохода, полученного от аренды объекта, включенного в закрытый фонд, откладывается только до погашения паев ЗПИФ или внесения авансового платежа.

НДС

В начале 2006 года вступила в силу статья 174.1 Налогового кодекса РФ, согласно которой обязанности налогоплательщика возлагаются на доверительного управляющего при совершении операций по договору доверительного управления.

Соответственно, доверительный управляющий является плательщиком налога на добавленную стоимость.

Когда ЗПИФ приобретает имущество, облагаемое НДС, налог принимается к вычету; поэтому, если такое имущество продается, налог подлежит уплате.

Передача пайщиками своих активов в ЗПИФ не является продажей (согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39 Налогового Кодекса), что означает, что у юридического лица, ставшего пайщиком, нет объекта налогообложения.

Налог на недвижимость

Самый спорный вопрос в работе ЗПИФов, поскольку лазейки в законодательстве не позволяют четко определить, кто должен платить этот налог и облагаются ли налогом активы фонда.

В главе 30 НК о «налоге на имущество предприятий» не упоминаются инвестиционные фонды. Налогоплательщиками являются юридические лица, для которых закрытый фонд не рассматривается.

Понятие фискального агента также отсутствует в данной главе.

Кроме того, имущество, отраженное на балансе в качестве основного средства, считается налогооблагаемым имуществом, но имущество в ПФИ отражается на отдельном балансе управляющей компании.

Налоговики по-прежнему считают, что обязанность по уплате налога на имущество лежит на собственниках помещений, которых управляющая компания должна уведомить о размере взноса.

Из этого можно сделать вывод, что формально оснований для уплаты налога нет, но компании, скорее всего, придется спорить с налоговыми органами, и дело может дойти до суда.

Российские ЗПИФы

Рынок доступных российских закрытых фондов недвижимости представлен преимущественно продуктом, который разработал Сбербанк – «Управление активами».

Фонд, инвестирующий в складскую недвижимость, называется «Арендный бизнес».

В 2016 году инвестиционный фонд получил премию Investor Awards в категории «Лучший инвестиционный продукт».

Подобные предложения, с разной степенью привлекательности, можно найти на официальных сайтах других банков, например, ВТБ, Альфабанка, Уралсиба.

Следующие фонды выделяются среди лидеров, показавших самую высокую доходность в прошлом году:

  • QBF — Региональная недвижимость;
  • Арсагера;
  • РФЦ – Шуваловские высоты;
  • Аруджи;
  • Две столицы.

Два фонда специализируются на ETF на зарубежную недвижимость – «Открытие» и «Уралсиб».

В России существует более 500 закрытых фондов, но все они предназначены для ограниченного круга инвесторов и имеют порог входа в несколько миллионов рублей.

Доходность инвестиций в закрытые фонды составляет от 8 до 20% годовых без учета налогового бремени.

Хотя минимальная сумма для инвестиций в несколько раз меньше, чем для покупки недвижимости, она может начинаться от трехсот тысяч рублей, а прибыли придется ждать несколько лет.

Иностранные REIT

Зарубежные инвестиции в ЗПИФы недвижимости представлены REIT (Real Estate Investment Trusts).

Это компании, которые специализируются на покупке, строительстве и управлении недвижимостью в США и других странах. Они представляют собой разновидность ETF-фондов.

Фонды REIT могут быть трех типов:

  1. Рентными. Наиболее распространенный тип компании, занимающейся продажей недвижимости и сдачей ее в аренду.
  2. Ипотечными. Они инвестируют деньги владельцев паев в ипотечные кредиты на недвижимость и долговые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.
  3. Гибридными. Представляет собой комбинацию первых двух типов.

Прибыль в REIT не облагается налогом, налогом облагаются только дивиденды. Если прибыль реинвестируется, налогового бремени можно вообще избежать. Порог входа здесь ниже – от $20-50.

Большинство REIT выплачивают ежемесячные дивиденды своим акционерам.

Более того, по сравнению с российскими закрытыми паевыми инвестиционными фондами, ценные бумаги Real Estate Investment Trust в несколько раз более ликвидны.

Это на сегодня все.

Делитесь информацией с друзьями в соцсетях, комментируйте, ставьте оценки. Подпишитесь на обновления блога.

До встречи!

Оценка материала
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Оценок: 1, среднее: 5,00 из 5)
Комментарии к статье: 1
    Ольга Парфенова
    8 августа 2021 в 09:31

    Вы как обычно все разложили по полочкам!

    Ответить
Добавить комментарий
:grinning: :grining-smiling: :tears-of-joy: :smile-open-mouth: :tall-eyes-open-mouth: :cold-sweat: :scrunched-closed-eyes: :halo: :winking: :rosy-cheeks: :slightly-smiling: :tongue: :relieved: :heart-eyes: :sunglasses:
* Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на рассылку, обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.