Всем привет! Сегодня поговорим про паевой фонд недвижимости: что это и как работает эта структура.
Среди российских инвесторов вложения в недвижимость по традиции считаются самыми безопасными. У многих остались в памяти потери из-за всех пережитых страной кризисов.
Поэтому жители России предпочитают иметь дело с чем-то осязаемым и материальным, с тем, что они могут «потрогать» и иметь документы, подтверждающие право собственности.
Около половины средств российских граждан вложены в недвижимость.
Однако инвестирование в недвижимое имущество имеет довольно много недостатков.
Инвестиции требуют значительного стартового капитала: в столичных городах от 5-6 млн руб., в регионах – от 1-2 млн руб.
Альтернативой может быть инвестиция в субаренду с арендой большой квартиры по частям, но даже здесь для входа в проект необходимы сотни тысяч рублей.
Прибыль на коммерческую недвижимость в долгосрочной перспективе выше, чем на жилую. Однако во время экономического спада он представляет наименьший интерес для инвесторов.
Низкая ликвидность активов также является серьезным препятствием. Осуществить продажу объекта недвижимость, особенно в кризисный период, без потерь в деньгах практически нереально.
Кроме того, амортизация актива, стоимость его содержания, юридическое оформление сделки и комиссия брокера.
Как показывают расчеты, аренда имущества не всегда покрывает убытки, связанные с его содержанием.
Устройство инвестиционных фондов недвижимости
Выходом из ситуации может стать участие в продаже или эксплуатации недвижимости путем приобретения акций (паев).
Наиболее распространенной формой такого участия в России являются закрытые инвестиционные фонды (ЗПИФН), целью которых является получение прибыли от сдачи в аренду либо перепродажа объектов по более высокой цене.
Помимо этого, доход поступает от ценных бумагам и депозитов в банках, в которые управляющая компания на время инвестирует средства. Ряд фондов выплачивает прибыль в виде дивидендов, аналогично акциям.
Доходность таких фондов составляет 8-12 процентов, что на 2-4 процента выше максимальной доходности по банковским вкладам.
Инвесторский пай имеет фиксированную дату окончания срока действия, до которой он не может быть погашен. Инвестиционный доход обычно выплачивается паям раз в полгода.
Как и в обычном паевом фонде, доходность рассчитывается на основе стоимости чистых активов (СЧА). К расчету привлекают независимую аудиторскую фирму, что снижает риск манипулирования цифрами.
В чем плюсы ЗПИФН перед покупкой конкретной недвижимости? У управляющей компании есть возможность ее диверсифицировать:
- по типам (жилые, коммерческие участки земли на первичном и вторичном рынках);
- по предназначению (торговые, офисные, гостиничные, складские, промышленные)
- географическое положение (выбор регионов с потенциалом роста)
- по размеру (от квартир до торговых центров).
Закрытый фонд предназначен для долгосрочных инвестиций и не предполагает преждевременной продажи паев. В большинстве случаев инвестировать в закрытый фонд можно только на этапе создания.
ЗПИФН не являются самыми прозрачными. Они не торгуются на вторичном рынке, и их оценка производится по усмотрению аудитора и оценочной фирмы.
Многие ЗПИФы недвижимости недоступны для частных, неквалифицированных инвесторов и не публикуют отчеты, поскольку были создавались небольшой группой лиц для оптимизации налогообложения.
ПИФы недвижимости в нашей стране
Российский рынок не предлагает широкого ассортимента продукции.
В первую очередь это – Сбербанк, управление активами составляет основную часть ассортимента.
Кроме него, существуют такие подразделения, как «Арсагера — Жилищное строительство», ЗПИФН АИЖК (переименован в Дом.рф).
В России существует два ПИФа на ETF зарубежной недвижимости – «Открытие – зарубежная собственность» и «Уралсиб Зарубежная недвижимость».
Подобные фонды иногда создаются застройщиками для обеспечения долевого финансирования своих проектов. Важным мотивом создания фондов является желание получить налоговые льготы.
Российские ЗПИФы имеют потенциал доходности до 20% в год. Несмотря на привязку к активам недвижимости, доходность взаимных фондов может как обгонять, так и отставать от роста или падения стоимости квадратного метра.
Это зависит от качества управления, затрат на хранение, аудиторов и оценщиков, а также от комиссии фонда. Последний может составлять от 2 до 6%.
Популярность ЗПИФНов среди инвесторов не велика, но постепенно растет. Не следует оценивать только текущие ставки доходности, поскольку данный инструмент является долгосрочным.
Это также связано с возможностью долгосрочного снижения цен. Например, рынок сейчас находится не в самой благоприятной фазе.
Минимальные инвестиции в ЗПИФН меньше физических инвестиций. Но он все еще может начинаться от 300 000 рублей и достигать десятков миллионов.
Хотя их популярность среди частных инвесторов пока невелика, на них приходится половина всего российского рынка ПИФов по объему чистых активов.
Это связано с относительно большим размером среднего чека.
Прибыль можно ожидать в течение нескольких лет (до 15). Срок инвестиций известен заранее и указан на сайте фонда. Лишь несколько фондов (около 15 процентов) размещают паи на вторичном рынке.
Только в этом случае инвестор может «погрузиться» в уже созданный фонд или получить прибыль до его закрытия.
Пожалуй, главным преимуществом российских ЗПИФН является то, что фонды регулируются в рамках национальной юрисдикции.
Большинство частных инвесторов лучше знакомы с домашним рынком и привыкли к русскоязычной поддержке. Это не защищает от банкротства, но снижает риск откровенного мошенничества.
Недостатками являются высокие комиссионные расходы для управляющего, отсутствие широкого выбора и низкая ликвидность инструментов.
Лучший способ сохранить сбережения и сформировать пенсионный капитал – инвестировать в зарубежную недвижимость
Концепция REIT
REIT являются разновидностью ETF. Так называют инвестиционные фонды, приобретающие, строящие и управляющие недвижимостью и связанными с ней производными активами.
Инвестиционные фонды REIT являются эквивалентом наших ЗПИФН. Они возникли в США, где существуют с 1960-х гг.
Постепенно они распространились в других юрисдикциях и в настоящее время доступны во многих странах мира.
Существует три главных типа инвестиционных трастов недвижимости:
- Долевые REIT полагаются на участие владельцев паев в собственности на недвижимость, управление которой делегируется фонду. Заняты перепродажей недвижимого имущества и его сдачей в аренду. Наиболее популярные из них имеют разнообразный набор активов, от квартир до крупных отелей, промышленных комплексов и торговых центров. Они являются наиболее распространенным типом, на них приходится около 90% всех фондов.
- Ипотечные REIT занимаются кредитованием и залоговыми операциями в виде ипотечных кредитов и ипотечных облигаций. Это инвестиции в долговые ценные бумаги, а не в недвижимость.
- Гибридные REIT сочетают в себе оба типа. Они торгуют и сдают в аренду недвижимость, и предоставляют клиентам кредиты.
Часть активов может быть в виде наличности или государственных облигаций. Но не менее 75% должно приходиться на недвижимость.
REIT освобождаются от налогов на прирост капитала; налогом облагаются только дивиденды. Однако они могут быть освобождены от налогов, если дивиденды реинвестируются.
Организационно REIT являются трастом, созданным для коллективного инвестирования.
По сравнению с российскими ПИФами они более ликвидны (вы просто покупаете их акции, котирующиеся на бирже) и не требуют большого начального капитала.
У REITs есть важное преимущество: защита от колебаний курса рубля.
Они также привлекательны для российских инвесторов по следующим причинам:
- высокая ликвидность REITs, акции которых торгуются на вторичном рынке;
- нет необходимости открывать счета за границей; довольно счета, открытого у российского брокера;
- надежные системы наследования и развода;
- отсутствие расходов на зарубежные поездки для поиска, осмотра и проверки недвижимости;
- нет необходимости разбираться в особенностях местной правовой и налоговой системы;
- отсутствие риска столкнуться с мошенничеством или просто переоцененными активами.
Недостатки REIT для российского инвестора:
- немногие брокеры предлагают операции на иностранных биржах;
- низкая ликвидность отечественных бирж;
- в отличие от покупки конкретной недвижимости, здесь нет визовых привилегий или двойного гражданства;
- в России нет налоговых льгот для ИПДО или периода владения активами;
- языковые барьеры и обширный пакет документов, необходимых для открытия счета на английском языке.
Каковы доходы в REIT
С момента создания REIT на рынке США не было ни одного банкротства. В долгосрочной перспективе (в течение 5 лет) доходность REIT выше, чем у акций.
Дивидендная доходность также выше: около 4%, по сравнению с 2% в среднем для акций в индексе S&P 500. Это число, на которое следует обратить внимание при выборе фонда.
Привлекательные дивиденды можно объяснить тем, что по американскому законодательству REIT должны выплачивать акционерам 90% своей прибыли.
Общая доходность, включая реинвестирование, может достигать 15%, что немаловажно для рынка США.
Однако, поскольку ETF на недвижимость опережают фондовый рынок и инфляцию, они подвержены еще большей волатильности цен, чем акции.
В среднем доходность ETF REIT на 1,5-2 процента выше, чем у акций. Однако средний балл риска также выше.
Стоит помнить, что общая капитализация инвестиционных трастов недвижимости составляет всего несколько процентов от капитализации всего рынка акций.
Включение REIT в портфель хорошо для целей диверсификации: нет прямой корреляции между ними и акциями и облигациями. Иногда REIT растут, когда общий фондовый рынок падает, и наоборот.
Этот инструмент подходит в качестве «разводняющего» сегмента портфеля, в большей степени основанного на акциях и облигациях.
Для частного инвестора сделать самостоятельный выбор среди сотен REIT — задача почти невыполнимая. Поэтому покупка ETF на REIT будет лучшим вариантом.
Таким образом, вы доверяете формирование портфеля профессионалам и, по сути, инвестируете в индекс, подобный S&P или DJ.
Кроме того, вы снижаете порог входа до нескольких десятков долларов и упрощаете покупку и продажу. ETF – это гораздо более ликвидный инструмент, чем акции одного REIT.
Где можно купить REIT на ETF
Наиболее известной российской биржей с иностранными активами является Санкт-Петербургская биржа.
Недостатки — низкая ликвидность самой биржи и неблагоприятное налогообложение дивидендов.
Компания Interactive Brokers гораздо более диверсифицирована. В списке его инструментов десятки REIT ETF. Минимальная сумма для открытия счета у разных брокеров варьируется от $5 тыс. до $10 тыс.
Существует также менее популярный способ инвестирования в ETF REITs — страхование инвестиций с привязкой к паям, предлагаемое иностранными страховщиками.
К ним относятся полисы со страховыми взносами от 300 долларов США в месяц.
При выборе фонда, будь то отечественный или зарубежный, рекомендуем вам внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления и инвестиционным заявлением фонда.
Стоит сравнить состав пула недвижимости, условия инвестирования, коэффициенты доходности, долю рынка с конкурентами.
Это на сегодня все.
Комментируйте, ставьте оценки. Поделитесь информацией с друзьями в соцсетях. Подпишитесь на обновления.
До встречи!