ОнлайнБанкир
Лого OnlineBankir.ru

Что такое паевые фонды недвижимости и как они работают

Всем привет! Сегодня поговорим про паевой фонд недвижимости: что это и как работает эта структура.

Среди российских инвесторов вложения в недвижимость по традиции считаются самыми безопасными. У многих остались в памяти потери из-за всех пережитых страной кризисов.

Поэтому жители России предпочитают иметь дело с чем-то осязаемым и материальным, с тем, что они могут «потрогать» и иметь документы, подтверждающие право собственности.

Около половины средств российских граждан вложены в недвижимость.

Однако инвестирование в недвижимое имущество имеет довольно много недостатков.

Инвестиции требуют значительного стартового капитала: в столичных городах от 5-6 млн руб., в регионах – от 1-2 млн руб.

Альтернативой может быть инвестиция в субаренду с арендой большой квартиры по частям, но даже здесь для входа в проект необходимы сотни тысяч рублей.

Прибыль на коммерческую недвижимость в долгосрочной перспективе выше, чем на жилую. Однако во время экономического спада он представляет наименьший интерес для инвесторов.

Низкая ликвидность активов также является серьезным препятствием. Осуществить продажу объекта недвижимость, особенно в кризисный период, без потерь в деньгах практически нереально.

Кроме того, амортизация актива, стоимость его содержания, юридическое оформление сделки и комиссия брокера.

Как показывают расчеты, аренда имущества не всегда покрывает убытки, связанные с его содержанием.

Устройство инвестиционных фондов недвижимости

Выходом из ситуации может стать участие в продаже или эксплуатации недвижимости путем приобретения акций (паев).

Наиболее распространенной формой такого участия в России являются закрытые инвестиционные фонды (ЗПИФН), целью которых является получение прибыли от сдачи в аренду либо перепродажа объектов по более высокой цене.

Помимо этого, доход поступает от ценных бумагам и депозитов в банках, в которые управляющая компания на время инвестирует средства. Ряд фондов выплачивает прибыль в виде дивидендов, аналогично акциям.

Доходность таких фондов составляет 8-12 процентов, что на 2-4 процента выше максимальной доходности по банковским вкладам.

Инвесторский пай имеет фиксированную дату окончания срока действия, до которой он не может быть погашен. Инвестиционный доход обычно выплачивается паям раз в полгода.

Как и в обычном паевом фонде, доходность рассчитывается на основе стоимости чистых активов (СЧА). К расчету привлекают независимую аудиторскую фирму, что снижает риск манипулирования цифрами.

В чем плюсы ЗПИФН перед покупкой конкретной недвижимости? У управляющей компании есть возможность ее диверсифицировать:

  • по типам (жилые, коммерческие участки земли на первичном и вторичном рынках);
  • по предназначению (торговые, офисные, гостиничные, складские, промышленные)
  • географическое положение (выбор регионов с потенциалом роста)
  • по размеру (от квартир до торговых центров).

Закрытый фонд предназначен для долгосрочных инвестиций и не предполагает преждевременной продажи паев. В большинстве случаев инвестировать в закрытый фонд можно только на этапе создания.

ЗПИФН не являются самыми прозрачными. Они не торгуются на вторичном рынке, и их оценка производится по усмотрению аудитора и оценочной фирмы.

Многие ЗПИФы недвижимости недоступны для частных, неквалифицированных инвесторов и не публикуют отчеты, поскольку были создавались небольшой группой лиц для оптимизации налогообложения.

ПИФы недвижимости в нашей стране

Российский рынок не предлагает широкого ассортимента продукции.

В первую очередь это – Сбербанк, управление активами составляет основную часть ассортимента.

Кроме него, существуют такие подразделения, как «Арсагера — Жилищное строительство», ЗПИФН АИЖК (переименован в Дом.рф).

В России существует два ПИФа на ETF зарубежной недвижимости – «Открытие – зарубежная собственность» и «Уралсиб Зарубежная недвижимость».

Подобные фонды иногда создаются застройщиками для обеспечения долевого финансирования своих проектов. Важным мотивом создания фондов является желание получить налоговые льготы.

Российские ЗПИФы имеют потенциал доходности до 20% в год. Несмотря на привязку к активам недвижимости, доходность взаимных фондов может как обгонять, так и отставать от роста или падения стоимости квадратного метра.

Это зависит от качества управления, затрат на хранение, аудиторов и оценщиков, а также от комиссии фонда. Последний может составлять от 2 до 6%.

Популярность ЗПИФНов среди инвесторов не велика, но постепенно растет. Не следует оценивать только текущие ставки доходности, поскольку данный инструмент является долгосрочным.

Это также связано с возможностью долгосрочного снижения цен. Например, рынок сейчас находится не в самой благоприятной фазе.

Минимальные инвестиции в ЗПИФН меньше физических инвестиций. Но он все еще может начинаться от 300 000 рублей и достигать десятков миллионов.

Хотя их популярность среди частных инвесторов пока невелика, на них приходится половина всего российского рынка ПИФов по объему чистых активов.

Это связано с относительно большим размером среднего чека.

Прибыль можно ожидать в течение нескольких лет (до 15). Срок инвестиций известен заранее и указан на сайте фонда. Лишь несколько фондов (около 15 процентов) размещают паи на вторичном рынке.

Только в этом случае инвестор может «погрузиться» в уже созданный фонд или получить прибыль до его закрытия.

Пожалуй, главным преимуществом российских ЗПИФН является то, что фонды регулируются в рамках национальной юрисдикции.

Большинство частных инвесторов лучше знакомы с домашним рынком и привыкли к русскоязычной поддержке. Это не защищает от банкротства, но снижает риск откровенного мошенничества.

Недостатками являются высокие комиссионные расходы для управляющего, отсутствие широкого выбора и низкая ликвидность инструментов.

Лучший способ сохранить сбережения и сформировать пенсионный капитал – инвестировать в зарубежную недвижимость

Концепция REIT

REIT являются разновидностью ETF. Так называют инвестиционные фонды, приобретающие, строящие и управляющие недвижимостью и связанными с ней производными активами.

Инвестиционные фонды REIT являются эквивалентом наших ЗПИФН. Они возникли в США, где существуют с 1960-х гг.

Постепенно они распространились в других юрисдикциях и в настоящее время доступны во многих странах мира.

Существует три главных типа инвестиционных трастов недвижимости:

  1. Долевые REIT полагаются на участие владельцев паев в собственности на недвижимость, управление которой делегируется фонду. Заняты перепродажей недвижимого имущества и его сдачей в аренду. Наиболее популярные из них имеют разнообразный набор активов, от квартир до крупных отелей, промышленных комплексов и торговых центров. Они являются наиболее распространенным типом, на них приходится около 90% всех фондов.
  2. Ипотечные REIT занимаются кредитованием и залоговыми операциями в виде ипотечных кредитов и ипотечных облигаций. Это инвестиции в долговые ценные бумаги, а не в недвижимость.
  3. Гибридные REIT сочетают в себе оба типа. Они торгуют и сдают в аренду недвижимость, и предоставляют клиентам кредиты.

Часть активов может быть в виде наличности или государственных облигаций. Но не менее 75% должно приходиться на недвижимость.

REIT освобождаются от налогов на прирост капитала; налогом облагаются только дивиденды. Однако они могут быть освобождены от налогов, если дивиденды реинвестируются.

Организационно REIT являются трастом, созданным для коллективного инвестирования.

По сравнению с российскими ПИФами они более ликвидны (вы просто покупаете их акции, котирующиеся на бирже) и не требуют большого начального капитала.

У REITs есть важное преимущество: защита от колебаний курса рубля.

Они также привлекательны для российских инвесторов по следующим причинам:

  • высокая ликвидность REITs, акции которых торгуются на вторичном рынке;
  • нет необходимости открывать счета за границей; довольно счета, открытого у российского брокера;
  • надежные системы наследования и развода;
  • отсутствие расходов на зарубежные поездки для поиска, осмотра и проверки недвижимости;
  • нет необходимости разбираться в особенностях местной правовой и налоговой системы;
  • отсутствие риска столкнуться с мошенничеством или просто переоцененными активами.

Недостатки REIT для российского инвестора:

  • немногие брокеры предлагают операции на иностранных биржах;
  • низкая ликвидность отечественных бирж;
  • в отличие от покупки конкретной недвижимости, здесь нет визовых привилегий или двойного гражданства;
  • в России нет налоговых льгот для ИПДО или периода владения активами;
  • языковые барьеры и обширный пакет документов, необходимых для открытия счета на английском языке.

Каковы доходы в REIT

С момента создания REIT на рынке США не было ни одного банкротства. В долгосрочной перспективе (в течение 5 лет) доходность REIT выше, чем у акций.

Дивидендная доходность также выше: около 4%, по сравнению с 2% в среднем для акций в индексе S&P 500. Это число, на которое следует обратить внимание при выборе фонда.

Привлекательные дивиденды можно объяснить тем, что по американскому законодательству REIT должны выплачивать акционерам 90% своей прибыли.

Общая доходность, включая реинвестирование, может достигать 15%, что немаловажно для рынка США.

Однако, поскольку ETF на недвижимость опережают фондовый рынок и инфляцию, они подвержены еще большей волатильности цен, чем акции.

В среднем доходность ETF REIT на 1,5-2 процента выше, чем у акций. Однако средний балл риска также выше.

Стоит помнить, что общая капитализация инвестиционных трастов недвижимости составляет всего несколько процентов от капитализации всего рынка акций.

Включение REIT в портфель хорошо для целей диверсификации: нет прямой корреляции между ними и акциями и облигациями. Иногда REIT растут, когда общий фондовый рынок падает, и наоборот.

Этот инструмент подходит в качестве «разводняющего» сегмента портфеля, в большей степени основанного на акциях и облигациях.

Для частного инвестора сделать самостоятельный выбор среди сотен REIT — задача почти невыполнимая. Поэтому покупка ETF на REIT будет лучшим вариантом.

Таким образом, вы доверяете формирование портфеля профессионалам и, по сути, инвестируете в индекс, подобный S&P или DJ.

Кроме того, вы снижаете порог входа до нескольких десятков долларов и упрощаете покупку и продажу. ETF – это гораздо более ликвидный инструмент, чем акции одного REIT.

Где можно купить REIT на ETF

Наиболее известной российской биржей с иностранными активами является Санкт-Петербургская биржа.

Недостатки — низкая ликвидность самой биржи и неблагоприятное налогообложение дивидендов.

Компания Interactive Brokers гораздо более диверсифицирована. В списке его инструментов десятки REIT ETF. Минимальная сумма для открытия счета у разных брокеров варьируется от $5 тыс. до $10 тыс.

Существует также менее популярный способ инвестирования в ETF REITs — страхование инвестиций с привязкой к паям, предлагаемое иностранными страховщиками.

К ним относятся полисы со страховыми взносами от 300 долларов США в месяц.

При выборе фонда, будь то отечественный или зарубежный, рекомендуем вам внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления и инвестиционным заявлением фонда.

Стоит сравнить состав пула недвижимости, условия инвестирования, коэффициенты доходности, долю рынка с конкурентами.

Это на сегодня все.

Комментируйте, ставьте оценки. Поделитесь информацией с друзьями в соцсетях. Подпишитесь на обновления.

До встречи!

Оценка материала
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Оценок: 1, среднее: 5,00 из 5)
Комментарии к статье: 0
Добавить комментарий
:grinning: :grining-smiling: :tears-of-joy: :smile-open-mouth: :tall-eyes-open-mouth: :cold-sweat: :scrunched-closed-eyes: :halo: :winking: :rosy-cheeks: :slightly-smiling: :tongue: :relieved: :heart-eyes: :sunglasses:
* Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на рассылку, обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.