Ипотека: как она устроена, как использовать ипотечное кредитование инвестору

Всем привет! Сегодня рассмотрим вопрос – как устроена ипотека: стоит ли брать её и подводные камни ипотечного кредита.

Словом «ипотека» многие называют кредит, взятый заемщиком на покупку жилья. Юристы называют это неправильным.

По их мнению, ипотека –это вид залога, когда обеспечением является недвижимое имущество, находящееся в пользовании заемщика.

Если заемщик не возвращает кредит, кредитная организация реализует залоговое имущество с торгов для возмещения потерянной прибыли.

Недвижимость может быть заложена как по ипотечному договору, так и по другим договорам. Это и называется ипотекой.

Заем, полученный по такой схеме, считается ипотечным займом. Ипотеку и ипотечный кредит часто считают синонимами. Сегодня так поступим и мы.

Об ипотеке, кредитах и залоге

Основным документом, регулирующим ипотечное кредитование в нашей стране, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Нюансы военной ипотеки регламентируются законом «О накопительно-ипотечной системе (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих» и Постановлением Правительства № 370.

Положительное влияние на экономику государства ипотека оказывает в силу следующих причин:

• деньги, вложенные в недвижимое имущество населением, начинают работать на экономику страны;
• происходит стремительное развитие строительного бизнеса, растет спрос на недвижимость. Растет и производство стройматериалов;
• наращиваются кредитные портфели банковских организаций, выдающих ипотечные кредиты. Стабилизируется банковская система государства.

Различия кредитом и ипотекой в том, что кредит является ссудой, а ипотека – залоговым обеспечением ссуды.

Проще говоря, берут не ипотеку, а ипотечный кредит. Ипотечным кредитом называют заем, обеспеченный недвижимым имуществом. При этом обременение регистрируется в Росреестре.

Как работают ипотечные кредиты

В целом, ипотечные кредиты следуют одной и той же стандартной схеме:

1. Вы подаете в банк заявление, в котором указываете необходимую сумму и цель кредита. Не забудьте указать в заявке, что вы планируете купить: первичку или вторичку, или вы берете кредит на рефинансирование и оставляете свою квартиру в качестве залога. Если заявление изначально будет расплывчатым, вам, возможно, придется пересмотреть его после утверждения.
2. Банк анализирует представленные документы, кредитную историю и кредитоспособность потенциального заемщика. Если банк решит, что претендент способен своевременно вносить платежи, он одобряет кредит.
3. Вы ищете недвижимость в новостройках или на вторичном рынке.
4. После того, как клиентом недвижимость выбрана, банку передаются документы, касающиеся этой недвижимости.
5. При одобрении сделки банком, продавец и покупатель заключают контракт. Формально чаще всего оплата происходит на этом шаге: покупатель кладет деньги в ячейку или на счет, но фактически продавец еще не имеет к ним доступа.
6. Финансовая организация готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременений на недвижимость. После регистрации обременения составляется закладная. Держатель закладной становится собственником заложенной недвижимости, он может ее продать и погасить долг заемщика. Заемщик подает документы в Росреестр, а закладная остается в банке.
7. Как только документы оформлены, продавец получит деньги.
8. После погашения заемщиком кредита, банк возвращает ему закладную.
9. Если заемщик не платит по кредиту, банковская организация может продать заложенную недвижимость. Вырученные от продажи средства пойдут на погашение долга, а остаток возвращают заемщику.

Мы привели упрощенную программу.

Ипотека, как и любой другой банковский продукт, имеет множество нюансов. Условия кредитования варьируются от банка к банку и зависят от разных нюансов, к примеру:

• какое приобретено жилье – первичка или вторичка;
• что именно купили: квартиру, апартаменты или дом;
• тип занятости клиента: является ли он наемным работником, предпринимателем, учредителем общества с ограниченной ответственностью.

Стоит ли брать ипотечный кредит?

Финансисты не рекомендуют оформлять ипотечный кредит, если выплаты по нему занимают более половины вашей зарплаты.

Ипотека – это долгосрочное обязательство. Если трудно выплачивать ипотеку сразу, то в последующем платить ее будет еще труднее.

Инфляция приведет к росту цен на все, и невозможно будет поддерживать свой образ жизни, выплачивая ипотеку.

Если ваши ежемесячные платежи составляют менее половины вашего дохода или если у вас есть перспектива увеличения заработка, ипотека выгодна.

Преимущества:

• возможность покупки дома без наличия всей необходимой суммы;
• в отличие от съемного жилья, вы можете провести ремонт на свой вкус без чьего-либо разрешения;
• ипотека – это возможность установить цену вашего дома. Все вокруг дорожает, а жилье – нет;
• ипотека позволяет вам сохранить или заработать деньги. Если заемщик приобретает жилье, он экономит деньги на аренде. Если он сдает квартиру в аренду кому-то другому, он получает деньги. Стоимость аренды будет расти, а платеж по кредиту будет оставаться прежним.

Недостатки ипотечного кредита:

• чаще всего это кредит на многие годы и даже на десятки лет. При потере работы и невозможности выплат по кредиту, заемщик лишается жилья;
• крупные переплаты. Например, 10% переплаты за 5 лет;
• расходы на страхование. Помимо первоначального взноса, нужно будет застраховать жилье. Страховые взносы должны выплачиваться ежегодно до закрытия кредита. Банк также требует оформить страховку жизни и здоровья от заемщика. Если вы не приобретете страховой полис, процентная ставка по вашей ипотеке увеличится;
• продать закладную можно только, получив разрешение банка. Сложнее продать недвижимость, находящуюся в ипотеке. Это проще, если у покупателя есть наличные;
• размер процентной ставки по ипотеке ниже, чем по другим кредитам, поскольку риск, который несет банк, минимален. В конце концов, в случае крайней необходимости недвижимость может быть продана.

Иногда оформление потребительского кредита выгоднее, чем получение ипотеки. К примеру, если нужна небольшая сумма – 15-20% общей стоимости дома.

Потребительский кредит оформляется быстрее и имеет больше шансов на одобрение, чем ипотечный кредит.

Если вы владеете собственным домом, подумайте о накоплении средств на новое жилье. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на процентный депозит.

Часть зарплаты, которую вам пришлось бы выплачивать банку, также можно откладывать.

Если ваши платежи по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата – дешевле накопить на жилье, чем брать ипотеку.

Деньги, которые ушли бы на ежемесячные платежи, можно разделить на две части: одну – на аренду, другую – на сбережения.

Участники ипотечной схемы

В системе нецелевых кредитов, таких как потребительские кредиты, обычно участвуют только две стороны – заемщик и кредитор.

В случае с ипотечным кредитом дело обстоит сложнее, поскольку одновременно происходит сделка с недвижимостью.

Заемщик берет кредит, то есть деньги взаймы у банка для покупки дома. Заемщиков может быть несколько, например, муж и жена.

Заемщик предоставляет кредитору имущество для обеспечения долга. Это может быть как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель, также известный как кредитор – это юридическое лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости. Это не обязательно банк.

Например, Фонд поддержки молодых семей может предоставить ипотечный кредит.

Продавец недвижимости. На первичном рынке это застройщик или физическое лицо на основании договора переуступки.

Договор переуступки возникает, когда один из участников совместного строительного проекта решил не брать квартиру. Затем он продает свое право требования на дом застройщику.

На вторичном рынке продавцами недвижимости являются ее владельцы, физические или юридические лица.

Органом регистрации недвижимости является Росреестр. Он регистрирует переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.

Страховая компания страхует заложенное имущество, а также жизнь и здоровье заемщика.

Поручитель – это человек или компания, которые гарантируют кредит заемщика. Если заемщик перестает платить, долг переходит к поручителю.

Поручитель требуется, если у банка есть сомнения в платежеспособности заемщика: например, если он допустил дефолт по другим кредитам. Поручительство снижает риск неплатежа.

Ипотечные агентства и ипотечные инвестиционные компании, которые покупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а агентству. ,

Например, у Дом.РФ есть целый бизнес по покупке ипотечных кредитов.

Оценщик оценивает стоимость имущества до заключения договора. Часто банк работает только с определенными оценщиками.

Виды ипотечных кредитов

Закон об ипотеке определяет два основания для создания ипотеки: в силу закона и на основании договора.

Законодательная ипотека возникает, когда отношения между кредитором и заемщиком подпадают под законодательное определение ипотеки. К таким случаям относятся:

• дом строится или покупается на деньги, полученные от банковского кредита;
• земля приобретается под целевой кредит, и на время погашения кредита земля закладывается. Если на участке построено здание, оно также будет заложено;
• дом был приобретен по военной ипотеке;
• имущество или земля берется в аренду, а получатель аренды берет имущество или землю в качестве залога.

Ипотека по закону – это когда покупаемый вами дом выставляется в качестве залога.

Законная ипотека вводится с передачей права собственности на дом по кредитному договору или договору займа на покупку жилья.

Заявление о регистрации ипотеки может подать как кредитор, так и залогодержатель.

Договорная ипотека означает, что заемщик закладывает недвижимость, которой он уже владеет.

Ипотека регистрируется по соглашению сторон после передачи права собственности на основании ипотечного договора.

Кредитор и залогодатель должны совместно подать заявление о регистрации ипотеки.

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам приобрести жилье – добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке.

Существует несколько таких программ.

Ипотека с государственной поддержкой появилась из-за скачка курса валют в 2014 году.

Валютные заемщики – те, кто взял ипотечный кредит в иностранной валюте – внезапно оказались должны банку больше, чем рассчитывали изначально.

Некоторым посчастливилось получить поддержку от государства. Заемщики обратились в банки за реструктуризацией, после чего 30% их долга было списано.

Молодые семьи могут получить грант на строительство или покупку дома. Также возможна покупка с помощью ипотечного кредита.

Семьи без детей получают 30% от стоимости жилья, а семьи с детьми – 35%.

Чтобы стать участником государственной программы, претенденты должны соответствовать трем критериям:

1. Семья должна быть признана нуждающейся в жилье;
2. Оба супруга должны быть моложе 35 лет;
3. Заявители должны иметь средства на покупку жилья после получения гранта, или их доход должен позволять им получить ипотечный кредит.

Ипотека для семей с детьми

Семья, в которой второй или последующий ребенок родился после 1 января 2018 года, может получить ипотечный кредит под 6%, а жители Дальнего Востока – под 5%.

На практике в большинстве банков процентная ставка еще ниже – 4%. По этой же схеме можно рефинансировать старую ипотеку.

Во всех регионах, кроме Дальнего Востока, льготная ипотека предоставляется только на первичное жилье.

Субсидии на оплату ипотеки для многодетных семей

Государство выплатит до 450 000 руб. в счет погашения долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми.

Право на получение государственной поддержки имеет мать или отец, у которых третий или последующий ребенок родился в период с 2019 по 2022 год включительно.

Не имеет значения, взяла ли семья ипотечный кредит на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок под строительство дома или договор долевого участия.

Ипотека с использованием материнского капитала

Материнский капитал – это сертификат, выдаваемый пенсионным фондом после рождения второго ребенка. Его стоимость на сегодняшний день составляет 466 617 руб.

Материнский капитал можно использовать после достижения ребенком трехлетнего возраста. Существуют исключения: например, выплата крупного долга или аванса по ипотеке.

Как потратить материнский капитал на ипотеку, мы уже подробно рассказывали.

Военная ипотека

В России существует государственная программа субсидирования ипотеки для военнослужащих. Военнослужащий может купить строящийся или готовый к строительству дом.

Пока человек служит, государство будет выплачивать за него ипотеку. Им разрешается купить квартиру или дом в любой точке страны, а не только в регионе, где расположена воинская часть.

Для участия в программе необходимо выполнить три условия: служить по контракту, иметь гражданство Российской Федерации и быть внесенным в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов

На региональном уровне существуют программы поддержки определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

В Московской области они предоставляют «социальную ипотеку».

Региональное правительство оплачивает 50 процентов стоимости квартиры единовременно, а остальные 50 процентов – в течение срока действия кредита.

Участник программы выплачивает только проценты по ипотечному кредиту.

Врачи, фельдшеры, учителя начальной школы, преподаватели математики, русского и английского языков, а также молодые ученые могут принять участие в программе «Соципотека».

Обратитесь в местные органы власти, чтобы узнать, какие программы социальной ипотеки доступны в вашем регионе.

Специальные предложения

Часто банки предлагают ипотечные кредиты со скидкой от 1% до 2% для домов от аккредитованных застройщиков.

Предоставляя аккредитацию, банк признает, что застройщик заслуживает доверия и что покупатель 100% получит свой дом. Таким образом, ипотека, безусловно, будет обеспечена.

Для получения аккредитации банк проверяет репутацию и финансовую отчетность строительной компании.

Также проверяются документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды, проектная документация.

Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: он кредитует строительство и ведет счета компании.

Чаще всего такое снижение ипотечной ставки является скрытой скидкой от застройщика. Банк снижает процентную ставку, а застройщик возвращает банку упущенную выгоду.

Таким образом, он как бы продает дом дешевле.

Что необходимо выяснить перед получением ипотечного кредита

Сколько денег вы накопили для первоначального взноса. У каждого банка свои требования к минимальному первоначальному взносу, но обычно он составляет 10-15% от стоимости дома.

Размер первоначального взноса влияет на решение о кредитовании и процентную ставку по кредиту: чем больше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка.

Банк понимает, что у заемщика все в порядке с финансами, а значит, процентами по кредиту рисковать нельзя.

Кроме того, больший первоначальный взнос уменьшает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей.

Чем меньше сумма кредита, тем ниже процентная ставка – потенциальные потери в случае невыполнения обязательств также снижаются.

Финансовые возможности заемщика по погашению кредита. Банк рассчитывает, сколько человек в состоянии выплатить по кредиту, и учитывает другие обязательные платежи.

Оптимально, если кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если кто-то зарабатывает 100 тысяч рублей, то он может ежемесячно выплачивать до 50 тысяч по кредитам.

Иждивенцы, такие как дети и престарелые родители, а также обязательные платежи, такие как коммунальные платежи, алименты, другие кредиты и т.д. уменьшают размер дохода.

Созаемщики и поручители и регулярный доход: арендные платежи, доход от дополнительной работы, дивиденды увеличивают размер дохода.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

1. Доход – чем он выше, тем больше доверия у банка.
2. Наличие созаемщика или поручителя, если ваш доход не позволяет вам занять необходимую сумму.

Виды процентных ставок:

• фиксированная процентная ставка – это процентная ставка по кредиту, которая не меняется в течение всего срока действия кредита. Фиксированная процентная ставка является наиболее распространенной;
• плавающая процентная ставка рассчитывается по формуле, установленной в кредитном договоре. В этой формуле существует некоторая вариативность. Например, ключевая процентная ставка Центрального банка. Если она падает, то падает и процентная ставка, и наоборот. Обычно переменная процентная ставка ниже, чем фиксированная, но это риск для заемщика. Трудно предсказать ситуацию на рынке, и через несколько лет или даже месяцев платеж может резко возрасти из-за изменения переменной процентной ставки;
• переменная или комбинированная процентная ставка – это гибрид фиксированной и переменной процентной ставки. Проценты по кредиту фиксируются только на часть общего срока кредита – например, на 3 года при 20-летнем кредите. По истечении этих 3 лет ставка становится переменной. Это риск для заемщика, но переменная ставка обычно ниже фиксированной.

Способы оплаты

Обычно банк списывает сумму ежемесячного взноса по кредиту со счета клиента. Это может быть депозитный счет, счет банковской карты или текущий счет.

Некоторые банки открывают отдельный текущий счет для оплаты ипотеки или заводят специальную карту, но идея одна и та же: каждый месяц деньги берутся отсюда.

Вы можете внести больше денег, чем вам нужно, но при этом будет вычтена только сумма платежа.

Если сумма не поступит на ваш счет к дате, указанной в договоре, она рассматривается как неоплаченный платеж.

Существует несколько способов пополнения дебетового счета:

1. Попросите бухгалтерию на работе ежемесячно перечислять часть вашей зарплаты.
2. Напишите заявление в банк о списании денег с обычной банковской карты, например, зарплатной.
3. Составьте дополнительное соглашение к договору вклада или договору текущего счета, чтобы платежи можно было списывать с него.
4. Вы должны ежемесячно вносить наличные в банк.
5. Настройте автоматический перевод на нужный счет в мобильном приложении банка или в личном кабинете онлайн.

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, он должен уведомить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или через личный кабинет на сайте.

Типы платежей

Ипотечный кредит состоит из двух частей: основного долга и платы за его использование – процентов. Что и как погашается, зависит от типа платежа.

Аннуитетный платеж – это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате заемщик ежемесячно выплачивает банку одну и ту же сумму.

В начале большая часть этой суммы – проценты, а в конце – основная сумма долга. Аннуитет – лучший выбор, когда размер ежемесячного платежа имеет решающее значение.

Например, если ваш доход нерегулярен или вы тратите большую его часть на выплаты по ипотеке.

Дифференцированный платеж – это когда долг делится на срок кредита, а проценты начисляются каждый месяц, в зависимости от того, сколько человек еще должен банку.

В результате заемщик платит намного больше в первые месяцы кредита и намного меньше в последние месяцы, но основная сумма долга уменьшается равномерно.

В результате заемщик выплачивает банку меньший процент. Лучше выбрать другое решение, если даже самый крупный платеж не имеет для вас решающего значения.

Комиссии

Помимо процентов по кредиту, банк может предусмотреть в договоре плату за другие услуги. Некоторые из них прямо запрещены законом.

Например, не разрешается брать деньги за заявку или сам факт предоставления кредита.

По мнению Высшего арбитражного суда, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту.

Независимая услуга — это услуга, которая может существовать изолированно от других. Обработка заявки или выдача кредита относятся к кредитной услуге.

Условия расторжения договора. Гражданский кодекс допускает расторжение договора в трех случаях:

1. По взаимному согласию. Например, заемщик потерял работу и понимает, что больше не может платить по кредиту. Он отчитывается перед банком, они соглашаются. Квартира продается, банк берет на себя остаток долга, а клиент – остаток денег.
2. По решению суда. Например, заемщик перестал вносить платежи, нарушив условия договора, и банк обратился в суд с требованием расторгнуть отношения.
3. Вы также можете выбрать внесение задатка по инициативе одной из сторон, если это предусмотрено договором или допускается законом. Например, в договоре четко указано, что он расторгается, если заемщик не погашает кредит в течение двух месяцев подряд, не обращаясь в банк.

Условия страхования

Банк может потребовать:

• страхование жизни и здоровья;
• страхование на случай потери работы;
• оформить титульное страхование, чтобы защитить себя на случай, если сделка окажется недействительной или незаконной.

Узнайте, насколько увеличится процентная ставка, если вы откажетесь от одного из рисков.

Условия различаются в зависимости от агента и схемы группового страхования. При агентской схеме полис оформляется в страховой компании, а при групповой схеме – в банке.

Какие риски связаны с ипотечными кредитами

Потеря или снижение дохода является основным риском для заемщика. Если заемщик потеряет работу и не сможет быстро найти новую, он не сможет погасить кредит.

Банк не получит свои деньги и будет начислять пени за каждый день просрочки. Общий долг заемщика будет расти. В конечном итоге залог будет возвращен – заемщик останется без жилья.

Валютный риск возникает, если заемщик берет ипотечный кредит в евро или долларах, но не в рублях. В любой момент курс валюты может подскочить, и долг перед банком сразу же увеличится.

Снижение стоимости или повреждение имущества

Чаще всего это ущерб имуществу – от пожара, затопления соседями, урагана. Может случиться и так, что недвижимость подешевеет, поскольку спрос на нее уменьшится.

В результате долг заемщика перед банком остается, а реальная стоимость недвижимости падает.

Классическим способом снижения риска является страхование.

От чего вам необходимо застраховаться

Вы можете застраховаться от всего плохого, что может случиться с заемщиком и домом: потеря работы, тяжелая болезнь и инвалидность, смерть, пожар и стихийные бедствия.

Страхование залога является обязательным по закону. Заемщик должен застраховать имущество от риска потери и повреждения.

Страхование жизни и здоровья не является обязательным по закону, но банки требуют его наличия.

Банк за свой счет страхует финансовый риск для себя. Это касается случаев, когда имущество заемщика, который перестал платить, продается, а вырученные средства не покрывают долг и проценты.

Титульное страхование. На рынке недвижимости возникает много споров из-за документов: право собственности оспаривается, и квартира возвращается продавцу.

Например, появляются другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписал договор в беспамятстве, а три продавца даже перепродали квартиру на кабальных условиях, поэтому договор недействителен.

В итоге страдает покупатель. Титульное страхование является защитой на этот случай.

Что нужно для получения ипотечного кредита

Банки, предоставляющие ипотечные кредиты, имеют типичные требования к заемщикам, имуществу и документам.

Банки предъявляют требования к заемщикам, чтобы получить платежеспособного должника. В условиях ипотечных программ оговариваются предпочтения по возрасту, опыту работы и доходу.

Возраст заемщика

Минимальный возраст – 20-21 год, максимальный – обычно 65 лет. Он также может составлять 75, например, в Сбербанке.

Максимальный возраст определяется на момент полного погашения кредита.

Если вы подадите заявку на ипотеку в возрасте 45 лет, а максимальный возраст составляет 65 лет, банк согласится предоставить кредит не более чем на 20 лет.

Банк не требует наличия созаемщика, но даст свое согласие. Созаемщиком может быть любой совершеннолетний родственник или друг.

Муж или жена автоматически становятся созаемщиками в силу закона, если нет брачного контракта.

Продолжительность трудовой деятельности

Существуют требования к минимальному периоду работы на одном месте и продолжительности всего трудового стажа.

Как правило, вы должны проработать на одном месте 3-4 месяца, а ваш общий трудовой стаж должен составлять 6-12 месяцев.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

Каждый банк имеет свою собственную схему оценки платежеспособности клиента. Существует единая методология, разработанная Институтом развития жилищного строительства Дом.РФ.

Через него государство направляет все субсидии на ипотеку. Банки-партнеры РФ должны использовать эту методологию.

Она показывает, какие факторы повышают привлекательность заемщика, а какие – снижают.

Например, если заемщик нигде не работал более двух месяцев за последние два года, кредитор должен выяснить, почему был такой перерыв.

Затем банк поинтересуется, постоянно ли заемщик работает и востребован ли он на рынке труда.

Требуются документы, подтверждающие личность и доход заемщика. Предоставлять в банк диплом или свидетельство о рождении не обязательно.

Документы для регистрации ипотеки

Документы, определяющие материальный статус заемщика – это документально оформленные сведения, подтверждающие наличие других ценных активов: дачи, автомобиля, ценных бумаг – или источника дохода.

Если заемщик работает и получает дополнительный доход в другом месте, доказательством дополнительного дохода будет являться заказ на выполнение внештатной работы или гражданско-правовой договор.

Документы для самозанятых лиц. Если заемщик является индивидуальным предпринимателем, он представляет налоговую декларацию, выписки со счетов и выписку с расчетного счета индивидуального предпринимателя.

Как подать заявку на получение ипотечного кредита

Необходимо пройти пять этапов: выбрать банк, найти квартиру, заключить сделку купли-продажи с владельцем, зарегистрировать переход права собственности и рассчитаться с продавцом.

Выбор банка

Выбирайте ипотечную программу, а не банк: сумму, процентную ставку, сроки, размер взноса. Ипотечная программа привязана к типу недвижимости: первичной или вторичной.

Многие банки имеют подобные программы, но условия могут отличаться в каждом конкретном случае. Например, если заемщик является частью зарплатного проекта.

Банк видит все движения по его счету, знает, сколько он зарабатывает, и часто предлагает кредит по более низкой процентной ставке.

Условия ипотеки можно найти на сайтах банков или на сайтах ипотечных агрегаторов.

Возможно, у вас уже есть свои предпочтения относительно типа дома, планировки, размера квартиры, количества комнат.

Но при покупке жилья в ипотеку необходимо учитывать еще две вещи: сумму, одобренную банком, и его требования к недвижимости.

Если вам понравится недвижимость, вы обычно вносите первый взнос или задаток, чтобы продавцу не пришлось искать другого покупателя.

Аванс – это деньги, которые вы получите обратно в случае отказа. Залог не возвращается, если покупатель передумал. Если продавец передумает продавать, он вернет покупателю задаток в двойном размере.

После того как вы выбрали дом, банк должен одобрить ваш выбор. Банку нужен ликвидный залог – такой, который он не потрудится продать.

Дом не должен быть старым, не должен быть в аварийном состоянии, а квартира не должна быть обременена другими долгами.

Если заемщик хочет купить односемейный дом, желательно, чтобы он был расположен в жилом районе и имел все необходимые коммуникации: свет, воду, газ.

Некоторые банки отказываются предоставлять кредит на покупку комнаты в общежитии или в коммунальной квартире; они принимают только квартиры в домах определенного года постройки.

Банк проанализирует документы и направит оценщика в выбранную квартиру для фотографирования. Продавца могут попросить представить дополнительные документы.

В результате банк может одобрить или отклонить сделку. Поэтому в договоре убедитесь, что в случае отказа банка аванс будет вам возвращен.

Что выгоднее – вторичное или новое строительство, однозначно сказать нельзя. С точки зрения суммы кредита и процентов, заемщику выгоднее взять новостройку.

Проценты по такой ипотеке ниже, чем по второму дому. Однако в только что построенном доме придется делать ремонт, а это тоже расходы.

На вторичном рынке представлено множество домов и квартир – выбрать вариант, удовлетворяющий условиям банка, будет несложно. Однако стоимость таких домов выше, чем у новостроек.

Поэтому их необходимо рассчитывать и сравнивать в каждом конкретном случае.

Обычно вы начинаете вести переговоры с продавцом, как только увидите квартиру и поймете, что она вам нравится.

Если сделка не состоится в течение нескольких дней, они часто составляют предварительный договор купли-продажи, который назначает дату заключения основного договора.

Расчеты с продавцом обычно производятся в банковской ячейке или аккредитивом, который представляет собой специальный счет.

В таких случаях стороны подписывают договор купли-продажи и расписки, а покупатель кладет деньги в сейф или на счет до регистрации перехода права собственности.

После регистрации продавец получает доступ к деньгам.

В Росреестре покупатель должен будет вступить во владение недвижимостью и зарегистрировать ипотеку. Обычно это делается через МФЦ.

Что нужно помнить после получения ипотечного кредита

Лучше всего пополнить счет, с которого банк спишет ипотечный платеж, за 5 рабочих дней до даты списания. Деньги могут поступать с опозданием, и у вас может возникнуть задолженность.

Если вы просрочите очередной платеж на один день, банк может позвонить вам, и в вашей кредитной истории появится непогашенная задолженность. Поэтому лучше заранее внести деньги на свой счет.

Можно жить в ипотечной квартире и отремонтировать ее. Некоторые банки предусматривают, что вы не можете сдавать свое жилье в аренду, делать в нем перепланировку или прописывать в нем не членов семьи.

В ипотечном договоре должно быть указано, что заложенное имущество может быть продано при согласии кредитора.

Ипотека не принадлежит банку. Заемщик является собственником, хотя дом был приобретен на заемные средства. Однако владелец не может полностью распоряжаться имуществом.

После погашения долга обременение с имущества снимается, и владелец получает все свои права.

Каждый заемщик имеет право досрочно погасить кредит. Никто не может отрицать это право.

При частичном досрочном погашении у вас есть два варианта: уменьшить размер кредита или сократить период погашения.

Если вы сократите период погашения основной суммы кредита, ваш ежемесячный платеж уменьшится. Если вы сокращаете срок кредита, размер выплаты не меняется.

Банк сначала напомнит вам о задолженности, а затем выставит дом на аукцион.

Кредитор имеет право требовать от заложенного имущества. Если это предусмотрено ипотечным договором, банк может сам продать дом.

Однако чаще всего это происходит через суд. Тот факт, что квартира является вашим единственным жильем или что в ней живут ваши дети, не спасет вас.

Что делать, если вы не можете выплачивать ипотеку?

Если вы переживаете трудные времена, сообщите об этом кредитору и вместе с ним найдите решение. Или смените кредитора.

Летом 2019 года вступил в силу закон об ипотечных каникулах. Если есть уважительная причина, заемщик может не платить банку до 6 месяцев, и банк не будет начислять штрафы или обращать взыскание на жилье.

Реструктуризация долга предполагает изменение графика или суммы платежей таким образом, чтобы заемщик смог справиться с кредитным бременем.

Для этого необходимо написать заявление и дождаться решения банка.

Рефинансирование ипотеки предполагает переход от одного кредитора к другому, предлагающему более выгодные условия кредитования.

На сегодня это все.

Поделитесь информацией со своими друзьями в социальных сетях, прокомментируйте пост, оцените его. Подпишитесь, чтобы получать обновления.

До скорой встречи!