Как инвестировать в недвижимость с использованием ипотеки

Всем привет! Тема сегодняшнего обзора – ипотека и инвестирование, как эти два понятия совмещаются, и стоит ли вообще инвестировать в недвижимость, используя ипотеку.

Варианты инвестирования

Инвестирование в первую очередь подразумевает вложение средств в активы.

Ипотечный кредит для покупки единственного жилья не может быть активом. Это – пассив, отнимающий доходы.

Ипотечное жилье требует расходов на ремонт, оплату коммунальных услуг, оплату взносов по кредиту и т.п.

В некоторых случаях ипотека может стать инструментом инвестирования:

• ипотечная квартира сдается в аренду;
• приобретенное жилье в последующем продается по более высокой стоимости.

Эти варианты имеют свои преимущества и недостатки.

Для получения прибыли при инвестировании в недвижимость, используя ипотеку, нужно соблюдать следующие условия:

1. Ипотечное жилье не должно быть у инвестора единственным. Квартира, приобретенная в ипотеку сразу нужно рассматривать как инструмент инвестирования, то есть как средство получения прибыли. Она должна быть в первую очередь ликвидной.
2. Чем больше будет внесен первоначальный взнос, тем лучше. Его размер существенно влияет на процентную ставку, то есть на размер переплаты по ипотеке.

Следует также следить за новостями на рынке недвижимости, за делами застройщиков, мониторить отзывы на форумах.

Минусы использования ипотечного кредита для инвестирования

О том, рентабельно ли инвестирование в недвижимость с помощью ипотеки можно спорить. Такие инвестиции на территории страны приносят прибыль далеко не во всех регионах.

Скажем, в мегаполисах они невыгодны. Жилье в больших городах стоит дорого. Даже если сдавать квартиру в аренду, прибыль не перекроет затраты.

Доход можно получать в небольших городах, где жилье стоит относительно недорого, а цена аренды превосходит ежемесячные взносы по ипотеке.

Инвестор-заемщик подвергается следующим рискам:

1. При высокой инфляции и, как следствие, падении покупательской способности строительный бизнес испытывает упадок. В этом случае инвестирование в ипотечную недвижимость оправдается, если размер первоначального взноса значительно превысит минимальный, а ежемесячные взносы будут максимальными.
2. Если расчет основан на арендных платежах, благодаря которым покрывать ипотечные взносы, то здесь тоже есть свои нюансы. Арендаторы могут неожиданно съехать, жилье может быть затоплено, коммуникационные узлы выйти из строя. Все это требует дополнительных расходов.
3. Согласно закону, доходы с аренды облагаются 13 % налогом, что делает получение прибыли еще менее вероятным.
4. В ипотечном договоре может быть прописан пункт об обязательном проживании в квартире семьи заемщика. В этом случае сдать такое жилье в аренду будет проблематично.

Ипотечный кредит оформляется надолго – от 10 до 20 лет. Предугадать обстоятельства, которые могут возникнуть в течение этого периода, практически невозможно.

Плюсы инвестирования в недвижимость с помощью ипотеки

Ипотечные инвестиции имеют и положительные свойства:

1. Стоимость ипотечного жилья фиксируется на весь период кредитования. Размер ежемесячных взносов также не может изменяться. Таким образом, стоимость ипотечного жилья к концу срока кредитования будет на порядок выше.
2. Стоимость аренды со временем увеличивается. Поэтому с течением времени арендные платежи перекроют взносы по ипотечному кредиту.
3. Первоначальный взнос или тело кредита могут быть уплачены материнским капиталом. В первом случае снизится ипотечная ставка, во втором сократятся период кредитования или размер ежемесячных взносов.
4. Есть возможность получить 13% налогового вычета.

Покупка квартиры на этапе строительства позволит сэкономить деньги и впоследствии получить прибыль от продажи готовой недвижимости с ремонтом.

Чтобы избежать налога на добавленную стоимость при перепродаже, вы можете продать недвижимость, не дожидаясь окончания строительства дома – по договору переуступки прав на более высокой стадии завершения строительства.

Во время кризиса покупательная способность падает, а ставки по ипотечным кредитам снижаются.

Кроме того, могут применяться различные комбинации скидок и акций от разработчиков.

Получение ипотечного кредита в таких условиях может поставить инвестора в выгодное положение на будущее, когда экономика восстановится, и цены начнут расти.

Подводим итоги

Для того чтобы инвестиции в ипотеку были действительно выгодными, необходимо соблюдение многих условий.

Экономика нестабильна, особенно во времена столпотворения и кризиса. Огромный рост безработицы делает бессмысленной перспективу выплат по ипотеке в течение нескольких десятилетий.

Удивительно, но на доходность инвестиционного инструмента, который всегда считался стабильным и склонным к риску, влияют тривиальные факторы везения.

Инвестировать в недвижимость имеет смысл, если у заемщика есть хотя бы 30-40% начального капитала, а еще лучше – до 70%.

Хорошо, если это новое здание на этапе закладки фундамента в востребованном и перспективном районе с хорошо развитой инфраструктурой.

Также имеет смысл обратить внимание на город.

В Москве и Санкт-Петербурге брать ипотечный кредит, чтобы потом сдавать жилье в аренду невыгодно из-за астрономических цен на недвижимость.

И даже высокая арендная плата не в состоянии покрыть сумму ежемесячных платежей по кредиту.

Прежде чем рассматривать преимущества ипотечного инвестирования, стоит оценить свои финансовые возможности и хотя бы приблизительно оценить доходы вашей семьи на ближайшие несколько лет.

И уж точно лучше инвестировать собственные сбережения, чем заемные деньги.

Это на сегодня все.

Подпишитесь на обновления, комментируйте статью, поставьте ей оценку поделитесь информацией с друзьями в соцсетях. Всем прибыли!

До скорой встречи!