Как можно инвестировать в парковочные места

Всем привет! Инвестиции в недвижимость всегда были очень популярны во всем мире. Однако рынок жилой и коммерческой недвижимости подчиняется разным законам, и риски также различны.

Сегодня становятся востребованными инвестиции в паркинг, которые можно считать относительно новым видом инвестирования.

В данной статье мы рассмотрим этот вопрос и оценим перспективы покупки паркингов в качестве инвестиционного инструмента.

Мнение инвестора о парковке

С точки зрения доходности автостоянки, по сравнению с офисной, торговой и жилой недвижимостью, являются более привлекательными.

На это есть несколько причин:

1. Производство автомобилей растет быстрее, чем само население.
2. Стоимость парковочных мест дешевле, чем стоимость квартир и офисов в бизнес-центрах.
3. Затратность содержания парковочных мест по сравнению с квартирами, офисами и коммерческими помещениями, меньше.
4. Клиенты парковки регулярно, поэтому число неплательщиков сведено к минимуму.
5. Оформить документы для покупки и продажи парковочных мест можно дистанционно, что в некоторых случаях значительно снижает затраты.

В то же время эта сфера инвестиций имеет и свои недостатки. Главным из них является сильная зависимость потоков клиентов парковки от экономической ситуации.

Во время кризиса происходит снижение деловой активности, посещаемости спортивных и торговых центров, падает пассажиропоток и т.д.

Следовательно, парковочные места, скорее всего, будут пустовать и перестанут давать прибыль.

Помимо этого, сейчас наблюдается тенденция к тому, что муниципальные власти в крупных мегаполисах искусственно ограничивают движение транспорта.

Одной из наиболее эффективных мер в комплексе взаимосвязанных мер является перевод все большего числа парковочных мест в категорию платных парковок и повышение стоимости машино-места.

В связи с этим многие автомобилисты с низким уровнем дохода вынуждены сократить количество поездок на автомобиле, что снижает спрос на парковки.

Инвестиции в паркинг в Европе

Европейские страны имеют гораздо больше опыта в создании и эксплуатации платных парковок, чем Россия.

Помимо того, что европейские паркинги представляют интерес как объекты инвестиций, на их примере проще изучать явление со всеми его преимуществами и недостатками.

В Евросоюзе ежегодные инвестиции в паркинги составляют около 1,5 млрд. евро, а доходы – до 45 млрд. евро.

Всего в Европейском Союзе насчитывается более 400 миллионов парковочных мест, разделенных на пять категорий в порядке убывания:

1. Частные автостоянки – располагаются на территории домовладений и заводов. Их насчитывается более 150 миллионов. Эти автостоянки –
   частная собственность, их не используют на платной основе и они недоступны для частных операторов.
2. Общественное пространство на улице – общественная парковка на улице. Их насчитывается около 130 миллионов, и любой желающий может воспользоваться этими парковками. Некоторые из них платные, но частные перевозчики вряд ли смогут ими воспользоваться. Парковочные места представляют высокую социальную ценность и создаются за счет муниципалитета.
3. Общедоступные общественные парковочные места (более 100 миллионов). К ним относятся как платные, так и бесплатные парковочные места. Платные во многих случаях обслуживаются частными перевозчиками.
4. Торговые и офисные этажи – парковочные места для посетителей торговых центров и офисов. Их насчитывается около 30 миллионов. Эти автостоянки почти всегда управляются частными операторами.
5. Специализированные паркинги – коммерческие паркинги, предназначенные для получения дохода. Этот тип автостоянок самый маленький (около 10 миллионов). Используются как основной объект инвестиций.

Прибыльность парковок в значительной степени зависит от их местоположения. Самые прибыльные автостоянки расположены недалеко от аэропортов.

Средний доход от таких парковок – 1200 евро в год. Наименее прибыльными являются участки, расположенные рядом с культурными объектами и жилыми зданиями (100 евро в год или меньше).

Существует два способа инвестирования в паркинги:

• инвестирование в специальные фонды, которые покупают большое количество парковочных мест, чтобы потом сдавать их в аренду;
• приобретение паркингов у компаний, занимающихся реконструкцией, для последующей продажи.

По мере роста стоимости земли возрастает и стоимость организации парковочного места.

К примеру, в Лондоне средняя цена одного парковочного места колеблется в пределах 30-40 тысяч фунтов (около 3 000 тысяч руб.). Однако платными парковками пользуется минимум автомобилистов.

Среднестатистическая лондонская семья тратит 50 фунтов стерлингов в год на оплату парковки. Это небольшая сумма, многие семьи тратят гораздо больше.

Большой популярностью пользуются парковки в аэропортах. Не все готовы пользоваться услугами такси, поскольку они дороги.

Например, поездка из центра столицы Англии в аэропорты Хитроу и Гатвик стоит от 45 до 75 фунтов стерлингов.

Стоимость составляет £20 за первые 24 часа и £15 за каждый последующий день. Поэтому дешевле поставить свой автомобиль на платную автостоянку, если вы путешествуете на несколько дней.

Недавно в сети появился ряд предложений по инвестированию в автостоянки аэропортов Лондона и Глазго.

Аргументы таких посредников кажутся очень убедительными:

1. Пассажиропоток растет, а парковочных мест становится все меньше.
2. Сделка может быть совершена в режиме онлайн, личное присутствие не требуется.
3. Если парковочное место куплено, доход от аренды начинает поступать немедленно.
4. Инвестор ничего не делает, но сдает парковочное место в аренду управляющей компании.

Достаточно активно рекламируются парковочные гаражи в аэропорту Гатвик.

Попытки получить отзывы реальных инвесторов в английские автостоянки вблизи аэропортов у нас пока не увенчались успехом. Но это не обязательно должно быть так.

В 2014 году под аэропортом было обнаружено месторождение нефти, запасы которой оцениваются в 100 миллиардов баррелей.

Это более чем в два раза превышает объем нефти, добываемой в Северном море в то время.

Владелец аэропорта Гатвик, компания BAA Limited, приняла решение о постепенной ликвидации аэропорта, особенно в свете растущего значения другого лондонского аэропорта, Станстед.

Поэтому агрессивная реклама парковок в Гатвике давно назрела.

Очень сомнительно, что некоторые службы предлагают несколько десятков парковочных мест за 20-25 тысяч фунтов стерлингов, когда они стоят в 1,5 раза дороже.

Более того, постоянная путаница в цифрах (рентабельность, стоимость аренды парковки), которую демонстрируют компании-посредники (такие как Parking Invest и Dom International), не добавляет веса этой идее.

Как это происходит в России

Какова ситуация с инвестициями в российские парковочные пространства? Давайте рассмотрим ее на примере Санкт-Петербурга и Москвы.

Считается, что инвестиции в недвижимость приносят прибыль еще до того, как она введена в эксплуатацию.

Если сравнивать инвестиции в жилую недвижимость и автостоянки одинаковой стоимости, то второй вариант обычно более привлекателен.

Ниже приводим расчеты, основанные на средних ценах по Санкт-Петербургу (негативные факторы не учитывались).

Эта таблица показывает доходы, которые можно получить при продаже этих объектов. В то же время многие инвесторы больше заинтересованы в возможности сдачи в аренду.

Количество автомашин на душу населения в нашей стране растет, поэтому спрос на паркинги растет быстрее, чем спрос на квартиры.

Теперь давайте сравним эти типы недвижимости с точки зрения доходности от аренды.

И в этом случае автостоянки оказываются более выгодным вложением средств. Кроме того, существует ряд факторов, которые здесь не рассматривались.

Например, для того чтобы сдать в аренду квартиру, ее нужно сначала обставить мебелью и бытовой техникой, что потребует определенных затрат.

Дома часто сдаются в эксплуатацию таким образом, что перед заселением в них необходимо провести ремонт.

Поэтому инвестиции в паркинги часто оказываются даже более рентабельными по сравнению с квартирами.

Кроме того, хотя арендатора может не устраивать этаж или вид из окна, для него первостепенное значение имеют парковка, наличие неподалеку определенных объектов, а также безопасность.

Помимо этого, меры против несанкционированной парковки становятся все более жесткими, вплоть до буксировки автомобиля на депозитарную стоянку, что особенно болезненно для предприятий, поскольку отнимает у них много времени

Ситуация с парковками в Москве и Московской области более сложная. Существующий ценовой пузырь на рынке недвижимого имущества коснулся также и автостоянок.

Согласно действующему законодательству, каждый строящийся жилой дом должен быть оборудован установленным числом машино-мест.

Но в настоящее время в Москве около 30% из них стоят пустыми из-за слишком высоких цен.

В Московской области процент парковочных мест в новостройках, которые пустуют, достигает 70%.

На досках объявлений самые низкие цены продажи одного парковочного места составляют чуть менее 1 миллиона рублей, но чаще цены превышают эту сумму, вплоть до 5 миллионов.

Вот примерные цены на парковочные места в Москве:

Учтите, что эксплуатационные расходы составляют 500-600 рублей в месяц за одно парковочное место.

Представители застройщиков обычно объясняют эту ситуацию так: во многих случаях правила создания парковочных мест очень трудно применить на практике.

Земли под наземные парковки не хватает, а подземные парковки резко увеличивают нагрузку на инвесторов, что также влияет на цену.

Например, углубление одного уровня под землей на 10-12% дороже, чем для наземной парковки, а третьего уровня — на 40-45%.

В результате застройщики часто не могут продать парковочные места даже по их себестоимости.

В районах, которые еще не включены в зону платной парковки, по-прежнему нет стимула для приобретения таких парковочных мест.

Согласно действующим нормам (МГСН 1.01-99), в эконом-классе на одну квартиру должно приходиться не менее 1 парковочного места, а в бизнес-классе — уже 2.

Застройщики компенсируют стоимость этих мест за счет повышения цен на квартиры.

Означают ли эти факты, что у инвестиций в московские паркинги нет будущего? Однозначно ответить сложно. Такие инвестиции, конечно, не окупятся за пару лет.

Однако, на окраинах, где еще достаточно места для создания наземных парковок, ситуация быстро меняется и в конечном итоге приведет к такой же нехватке мест, как и в более развитых районах.

Поэтому цены неизбежно будут расти, а постепенное расширение зоны платной парковки заставит автовладельцев отказаться от практики оставлять свои машины где попало.

Подведем итоги

Безусловно, паркинги интересны в качестве инвестиционного инструмента. По многим параметрам они выгодно отличаются от других категорий недвижимости.

Недостатки можно суммировать в терминах неопределенности. С одной стороны, количество автомобилей на душу населения растет, и Россия лидирует по темпам роста.

С другой стороны, невозможно заранее предсказать политику местных властей по контролю потока автомобилей.

Парковочные места могут рассматриваться как инвестиционная возможность только при условии всесторонней оценки каждого отдельного предложения и только как часть портфельных инвестиций.

На этом пока все.

Оцените статью, прокомментируйте ее. Поделитесь информацией в социальных сетях. Подпишитесь на обновления блога.

До скорой встречи!